ビル・店舗の大規模修繕｜名古屋
テナントビル・店舗併用住宅の外装改修。営業を止めない工程で、タイルの打診調査から屋上防水まで。
テナントビルの外装は、テナント様の集客と賃料に直結します。入口まわりが古びていると、募集をかけても内見が決まりません。一方で工事中に営業を止めさせるわけにもいきません。
私たちは、飲食・物販・クリニックなど業種ごとの営業時間に合わせて工程を組みます。看板・サイン・入口まわりは最後に回して、養生期間を最短にします。
タイル張りのビルは、調査が義務です
建築基準法第12条により、一定規模以上の建築物は定期調査報告が必要です。外壁タイルは、竣工または前回の全面打診から10年を超えると全面打診調査が求められます。
- 打診棒で全面を叩き、浮いている位置と枚数を図面に記録します
- 浮きは注入・ピンニングで固定、割れたタイルは張り替え
- タイルが落ちて通行人に当たった場合、責任を負うのは所有者です
費用の目安
| 建物 | 主な工事 | 工期 | 目安金額 |
|---|---|---|---|
| RC 3階建 店舗併用 | 外壁塗装・シーリング・屋上防水 | 4〜6週間 | 400〜750万円 |
| RC 4階建 テナントビル | 打診調査・タイル補修・塗装・防水 | 6〜8週間 | 600〜1,200万円 |
| RC 6階建以上 | 上記＋外部階段・共用部改修 | 8〜14週間 | 1,200万円〜 |
営業を止めない工程の組み方
- 足場は営業終了後・休業日に組み立て、解体も同様に
- 入口・看板まわりは工期の最後にまとめ、養生期間を数日に圧縮
- 臭いの出る工程（防水プライマー等）は、飲食テナントの休業日に合わせる
- テナント様への説明・掲示も当社が対応します
定期報告の対象になるかどうかは、建物の用途と規模で決まります。名古屋市は用途ごとに対象を指定していて、事務所や物販店舗は一定規模を超えると対象、一方でふつうの賃貸マンションは対象外です。ご自分のビルが該当するかは12条点検の記事に名古屋市の一覧を載せていますので、そちらでお確かめください。
一棟ビルの改修、実際にいくらかかったか
契約書の金額をそのまま公開しています。工事中に数量が増減した現場は、その経緯まで載せました。
契約のあと、金額はどれくらい動くのか
オーナー様がいちばん心配されるのは、工事が始まってからの追加費用だと思います。南区のテナントビル（外壁792㎡）では、追加が4件、取りやめが1件ありました。
| 時点 | 内容 | 金額（税込） |
|---|---|---|
| 契約時 | － | 5,500,000円 |
| 追加 4件 | 外階段の色分け・電灯柱と目地の補修・屋上フェンスのメッシュ・玄関前マスチック | ＋348,000円 |
| 取りやめ | 防火戸交換・外構 | －320,925円 |
| 最終 | 契約額との差は＋27,075円 | 5,527,075円 |
追加が出るたびにその場で金額をお伝えし、ご承認をいただいてから進めます。工事が終わってから請求書を見て驚くことはありません。
テナントビルで金額が大きくなりやすい工事
同じ南区の現場の実額です。見積書を比べるときは、この部分の数量と単価を見てください。
- シーリング（100万円）：テナントビルは開口部が多く、総延長が長くなります
- 外階段の改修（80万円）：鉄骨階段は、建物のなかでいちばん先に傷む部分です
- 屋上の防水（77㎡）：通気シートを入れた複合防水で施工しました。雨漏りが出ると、テナント様の内装の補償まで発生することがあります
外壁を触らず、共用部だけの工事もできます
「そろそろ直したいが、今年は外壁まで予算が回らない」というご相談は多いです。その場合、足場が要らない範囲だけを先にやるという手があります。
熱田区のビルでは、外壁には一切触らず、共用廊下・階段・エントランス・鉄部だけをお請けしました。足場を組まないので仮設費がかからず、総額171万5千円。テナント様と来客の目に入るのは共用部なので、印象はここでほぼ決まります。
外壁が明らかに傷んでいる場合はおすすめしませんが、まだ数年もつと判断できるなら、予算を分けて通す使い方ができます。現地を見せていただければ、どちらが得かを率直にお伝えします。
ご相談から完工まで
ご相談
お電話かフォームから。写真を送るだけのご相談もできます。費用はかかりません。
現地調査（約60分）
外壁・シーリング・防水・鉄部を部位ごとに見ます。オーナー様の立ち会いは不要です。
報告書と内訳見積書
写真つきの報告書と、数量・単価入りの見積書をお渡しします。いま必要な工事と、数年待てる工事を分けて書きます。ここまで無料です。
テナント様への説明
業種ごとの営業時間に合わせて工程を組みます。説明と掲示は当社が行い、看板の取り外しもテナント様と直接日程を決めます。
着工から完工まで
足場の組立と解体は、営業終了後か休業日に。入口と看板まわりは工期の最後にまとめます。
お引き渡し・保証書
工事内容ごとに自社保証書を発行します（外壁塗装は塗料のグレードに応じて最長10年）。
ビル・店舗の改修でよくあるご質問
テナントが営業したまま工事できますか？
できます。飲食・物販・クリニックなど、業種ごとの営業時間に合わせて工程を組みます。足場の組立と解体は営業終了後か休業日に。臭いの出る工程は、飲食テナント様の定休日に合わせます。営業を止めていただいた現場は、これまでありません。
工事中に追加費用が出ることはありますか？
あります。足場を組んで近くで見て、初めて分かる傷みがあるためです。追加が出るたびにその場で金額をお伝えし、ご承認をいただいてから進めます。南区のテナントビルでは追加が4件ありましたが、取りやめた工事もあり、契約額との差は＋27,075円でした。
タイルの打診調査だけお願いできますか？
お請けします。打診棒で全面を叩いて、浮きの位置と枚数を図面に記録してお渡しします。調査の結果、補修が不要であればそれで終わりです。調査を口実に工事をおすすめすることはしません。
定期報告（12条点検）の書類も作ってもらえますか？
調査と報告書の作成は、一級建築士または特定建築物調査員の資格を持つ者が行う必要があります。当社は提携先の調査員と組んで対応しています。報告書の提出先は名古屋市住宅都市局の建築安全推進課です。
外壁は触らず、共用部だけでもお願いできますか？
できます。足場が不要なぶん仮設費がかからないので、100万円台からの工事になることもあります。ただし外壁の劣化が進んでいる状態でこれをやると、数年後に足場を組み直すことになります。現地を見てから、順番をご提案します。
看板やサインはどうなりますか？
足場と養生で一時的に隠れます。工期の最後にまとめて仕上げて、隠れている期間を数日まで縮めます。取り外しが必要な看板は、テナント様と直接お話しして日程を決めます。オーナー様に間に入っていただく必要はありません。
屋上防水はどのくらいで切れますか？
ウレタン防水でおおむね10〜13年、シート防水で13〜18年が目安です。ビルの場合、雨漏りが出てからだとテナント様の内装や什器の補償まで発生します。切れる前に更新するほうが、結果として安く収まります。屋上防水の寿命の記事に工法別の比較を載せています。
Contact
まずは「いまどんな状態か」
だけでも見に行かせてください
診断も報告書も見積もりも無料です。その場で契約を迫ることはしません。「あと何年もつのか知りたい」だけのご相談も歓迎します。