アパートの大規模修繕｜名古屋
木造・軽量鉄骨のアパートを、また埋まる物件に。名古屋市内で、外壁・防水・鉄骨階段まで自社施工で対応します。
アパートの外装は、家賃を支えている設備です。同じ間取り・同じ駅距離でも、外観が古びた建物は内見からの決定率が落ちます。募集家賃を下げる前に、外装で手を打てないかを考えてみてください。
とはいえ「全部やりましょう」とは言いません。オーナー様の収支から逆算して、いま直すべき部位と、あと数年待てる部位を分けてご提案します。
築年数別・修繕のタイミング
名古屋市内のアパートで、私たちが現場で見てきた実際の目安です。海に近い港区・南区や、幹線道路沿いの物件は、これより早く傷みます。
8〜10年
シーリングが切れ始める
外壁の目地が硬くなり、指で押すと戻らなくなります。ここから雨が入り始めます。まだ塗装は持ちますが、シーリングだけ先に打ち替える判断もあります。
12〜15年
1回目の大規模修繕
外壁塗装・シーリング・鉄部・屋根まで一式。足場を1回組んで全部やるのがもっとも安く済みます。ここを逃すと下地補修の量が増えます。
18〜20年
屋上防水の更新
ウレタン防水は10〜13年で切れます。雨漏りが出てからでは、室内の原状回復費が別にかかります。
24〜30年
2回目の大規模修繕＋鉄骨階段
鉄骨階段の腐食が進む時期。踏板に穴が空くと塗装では止まらず、交換が必要になります。
構造によって、やることが変わります
| 構造 | 外壁 | とくに注意する部位 | 修繕周期 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 窯業系サイディング／モルタル | シーリングの切れ、破風・軒天の腐り | 12〜15年 |
| 軽量鉄骨 | サイディング／ALC | 鉄骨階段・手すりのサビ、目地 | 12〜15年 |
| 重量鉄骨 | ALC／押出成形板 | 階段の踏板、屋上防水、外壁の目地 | 13〜18年 |
| RC造 | コンクリート／タイル | タイルの浮き、爆裂、屋上防水 | 15〜18年 |
費用の目安（名古屋市内・実勢）
| 建物 | 主な工事 | 工期 | 目安金額 |
|---|---|---|---|
| 木造2階建 6戸 | 足場・外壁・屋根・鉄部・シーリング | 3〜4週間 | 180〜320万円 |
| 軽量鉄骨3階建 9戸 | 足場・外壁・鉄骨階段・屋上防水 | 4〜6週間 | 380〜650万円 |
| 重量鉄骨4階建 12戸 | 上記＋長尺シート・共用部改修 | 6〜8週間 | 650〜1,100万円 |
※足場の掛け面積と下地補修の量で変動します。現地調査のうえ、数量・単価入りの内訳明細でお出しします。
入居者対応は、私たちがやります
- 着工1週間前に全戸へご挨拶と工程表を投函
- 掲示物（洗濯物・ベランダ・駐車場の案内）を当社が作成して掲示
- 足場の養生シートは、日中の採光を考えた透過性のあるものを使用
- 工事中の問い合わせは当社の現場担当が直接対応（オーナー様に転送しません）
入居されたまま施工できます。退去してもらう必要はありません。事前告知を丁寧にすれば、工事を理由とした退去はほとんど起きません。
工事中のご挨拶・掲示・洗濯物の案内といった実務は、入居者対応の記事に手順まで書いています。
名古屋市内のアパートで、実際にいくらかかったか
相場表ではなく、契約書の金額です。建物の規模・工事の中身・総額を、そのまま公開しています。
- 中村区のアパート｜外壁340㎡と屋上防水75㎡をまとめて（310万円）
- 瑞穂区のアパート｜外壁と金属屋根を同時に塗り替え（築35年・300万円）
- 清須市のアパート｜サイディングの反りを補修してから塗装（272万円）
- 西区のアパート｜外壁・屋根の塗り替え（築30年・木造2階建）
- 西区のアパート｜2棟同時に外壁・屋根を塗り替え（築30年）
一棟アパートの費用は、足場の使い方で変わります
アパートの修繕費のうち、2〜3割が足場代です。名古屋市内の実勢で㎡あたり700〜1,000円。3階建て・間口12m×奥行9mの一棟アパートなら、掛け面積はおよそ450㎡、足場代は40万円前後になります。
ここが効いてくるのは、工事を分けたときです。外壁を今年、屋上防水を3年後、鉄骨階段をさらに数年後——というやり方だと、足場代を3回払うことになります。まとめれば1回で済みます。
逆に、足場を組まずに済む工事もあります。共用廊下・階段・エントランスだけなら足場は要りません。予算が厳しい年は、そこだけ先に手を入れるという選び方もできます。
計算方法と実際の見積書の数字は足場代の記事に載せています。
空室が埋まらないとき、家賃を下げる前に
6戸のアパートで、家賃を1戸5,000円下げたとします。満室なら月3万円、年間36万円の減収です。10年で360万円。一方、木造2階建6戸の外装一式は180〜320万円です。
家賃はいちど下げると戻しにくく、募集条件として残り続けます。外装は一度やれば10年以上もちます。どちらが先かは、物件の状態と周辺の競合しだいです。
とはいえ、塗り替えれば必ず埋まるとは申し上げません。間取りや設備が原因のこともあります。まず現地を見せていただいて、外装で解けそうな問題かどうかからお話しします。詳しくは空室対策と外装の記事に書いています。
アパートの修繕でよくあるご質問
6戸の木造アパートだと、いくらぐらいですか？
足場・外壁・屋根・鉄部・シーリングを一式で、180〜320万円が目安です。幅があるのは、下地の傷み具合と塗料のグレードで変わるためです。現地を見せていただければ、数量と単価の入った内訳明細でお出しします。
空室が多いのですが、修繕する価値はありますか？
空室の原因が外装にあるかどうかで変わります。内見までは来るのに決まらない、という状態なら外装が効くことが多いです。そもそも内見が入らない場合は、間取り・設備・募集条件のほうが先かもしれません。現地を見てから正直にお伝えします。
鉄骨階段が錆びています。塗装で直りますか？
表面のサビなら、ケレン（サビ落とし）と錆止めで止まります。ただし踏板の裏側まで腐って厚みが減っている場合は、塗装では持ちません。踏板の交換や、ひどいときは階段そのものの架け替えになります。打診と目視で判断しますので、まず見せてください。
2棟まとめて頼むと安くなりますか？
安くなります。日進市で隣り合う2棟を同時にお請けした現場では、材料をまとめて仕入れ、職人の移動も1回で済んだぶんを金額に反映しました。ただし棟が離れていると足場と職人の移動が別々に発生するので、効果は小さくなります。
台風で傷んだ場合、火災保険は使えますか？
風災補償が付いていれば使える可能性があります。ただし経年劣化は対象外です。被害の写真と、いつの台風によるものかの記録が要ります。保険会社に出す資料づくりはお手伝いできますが、認定するのは保険会社です。使えると断言する業者にはご注意ください。
修繕のために、毎月いくら積み立てておけばいいですか？
一棟あたりの目安は、12〜15年で1回の大規模修繕を想定して逆算します。木造6戸なら約250万円を15年で割って、月1万4千円ほど。重量鉄骨12戸なら月4〜5万円が目安です。修繕積立の記事で建物別に計算しています。
Contact
まずは「いまどんな状態か」
だけでも見に行かせてください
診断も報告書も見積もりも無料です。その場で契約を迫ることはしません。「あと何年もつのか知りたい」だけのご相談も歓迎します。