昭和区のマンション｜500万円の内訳をすべて公開（築25年・2回目の修繕）

外壁612㎡・足場753㎡。4階建ての大規模修繕です

昭和区の4階建てマンション、築25年。外壁・屋上防水・通路防水・シーリングまでひととおり入った工事です。足場だけで753㎡という規模になりました。

2回目の塗り替えのタイミングでした。1回目とは傷み方が変わってきているのがこの築年数です。塗膜だけでなく、防水層・シーリングの寿命も一緒に来ます。

金額の内訳を、そのまま公開します

「大規模修繕の500万円って、何にいくらかかっているの？」——よく聞かれます。この現場の実際の内訳です。

足場は総額の13%。これは4階建てで足場面積が大きくなるぶん、金額としては大きく見えますが、割合でいうと平均的です。2階建てのアパートだと15〜20%になることもあります。

この現場で目を引くのは防水工事の27%です。屋上・通路・ベランダを全部やると、外壁塗装に迫る金額になります。足場代の計算方法や費用の目安もあわせてご覧ください。

屋上は「複合防水」、通路は「ウレタン防水」

同じ防水でも、場所によって工法を変えています。

• 屋上 90㎡：複合防水ーー プライマー → 通気シート設置 → オルタックス2回塗り → トップコート。立上り・笠木・平場まで込み
• 通路・ベランダ 68㎡：ウレタン防水ーー プライマー → オルタックエース2回塗り → トップコート。段差調整込み

屋上に通気シートを入れるのは、下地に残った水分の逃げ道をつくるためです。築25年の陸屋根は、防水層の下に水が入り込んでいることがあります。そのまま上から防水すると、夏場に水蒸気で膨れます。

シーリングだけで70万円。開口部の多い建物です

マンションはサッシの数が多く、シーリングの総延長が長くなります。この現場では縦目地・横目地・サッシ回りで70万円。使ったのはオートンイクシード、耐久年数の長いタイプです。

塗り替え周期とシーリングの寿命が合っていないと、外壁はきれいなのに目地だけ切れているという状態になります。塗料のグレードを上げるなら、シーリングも合わせるのが筋です。

使った塗料と付帯部

このほか、網戸交換・駐車場と階段の土間洗浄・ガスメーター鉄部・PS扉・エアコン室外機の架台・手すりの付け根・ベランダのパーテーションなどは、工事のなかで一緒に手を入れています。

細かい鉄部は、放っておくといちばん先にサビが出る場所です。足場があるうちに触っておくと、次の塗り替えまでの10年で見た目が保てます。