大規模修繕は経費？減価償却？修繕費と資本的支出の分け方と節税のポイント（計算例つき）

公開 2026年9月9日／更新 2026年11月8日

大規模修繕をやると決めたあと、必ず出てくるのがこの問題です。「今年の経費にできるのか、それとも何年かに分けて償却するのか」。300万円の工事なら、この違いで手元に残るお金がまったく変わります。

※ この記事は一般的な考え方の整理です。最終的な判断は必ず顧問税理士の先生とご相談ください。ここでお伝えしたいのは「判断してもらうために、どんな見積書を用意すべきか」です。

基本の考え方

形式的に判定できるケース

実務では、内容で悩む前に形式基準で判定できることがあります。国税庁が示している考え方として、次のようなものがあります。

• 一つの工事の金額が20万円未満 → 修繕費として処理できる
• おおむね3年以内の周期で行われている工事 → 修繕費として処理できる
• 資本的支出か修繕費か明らかでない場合、60万円未満、または前期末の取得価額のおおむね10%以下なら修繕費として処理できる

大規模修繕は金額が大きいため、これらの基準だけでは収まりません。だから工事の中身ごとに分けて考える必要が出てきます。

工事別の目安

「寄り」と書いているのは、最終的な判断は個別の事情と税理士の判断によるからです。ただ、この方向感を知っておくだけで、税理士の先生との相談がスムーズになります。

減価償却になった場合、何年で落とすのか

資本的支出とされた場合、原則として元の建物と同じ耐用年数で償却します（木造アパートなら22年、鉄骨造なら骨格材の厚みにより19〜34年、RC造なら47年）。

つまり、木造アパートで300万円が資本的支出になると、年13.6万円ずつ22年かけて経費化される計算です。一括で300万円を落とせる場合との差は大きい。

タイミングの相談は、早めに

• 利益が大きく出る年に修繕を合わせると、節税効果が大きくなります
• 逆に赤字の年に大きな修繕費を立てても、効果は薄い
• 年をまたぐ工事は、どの年の経費になるか（引き渡し基準など）を確認しておく
• 売却を予定している場合、資本的支出は取得費に加算され、譲渡所得の計算に影響します

「そろそろ修繕をしたい」と思ったら、工事の見積もりを取る段階で、税理士の先生にも見積書を見せておくことをおすすめします。年内にやるか、年明けにするかで結果が変わることがあります。

私たちの見積書の出し方

工事を部位ごとに分け、それぞれに数量・単価・使用材料の商品名まで書いてお出しします。そのまま税理士の先生にお渡しいただける形を意識しています。

「この工事は原状回復ですか、性能向上ですか」というご質問にも、施工内容の観点からお答えします（税務判断そのものはできませんが、判断材料は出せます）。

「節税」につながる考え方は、3つだけです

大規模修繕で税金を減らす裏ワザはありません。できるのは、経費にできるものを正しく経費にすることと、経費にするタイミングを選ぶことの2つです。そのための考え方を3つに整理します。

• ① 修繕費になる部分と、資本的支出になる部分を分けておく（＝内訳明細の見積書にする）
• ② 工事の年を選ぶ（利益が大きく出る年に修繕費を立てると効果が大きい。引き渡しの日がどの年かも確認）
• ③ 区分がつかない部分には「7:3基準」があることを知っておく

区分がつかないときの「7:3基準」

工事の内容から、どうしても修繕費か資本的支出か決められない金額があります。法人の場合、その金額の30%と、建物の前期末取得価額の10%の、いずれか少ないほうを修繕費、残りを資本的支出として処理する方法が認められています（法人税基本通達7-8-5。毎期この方法で続けることが条件）。個人の不動産所得にも、同じ趣旨の取り扱いがあります。

足場代・諸経費はどちらに入る？

足場や現場管理費は、修繕費の工事にも資本的支出の工事にも共通してかかる費用です。それぞれの工事金額の割合で按分するのが一般的な考え方です。

この按分ができるのも、工事ごとに金額が分かれた見積書があってこそです。「一式」だと、按分の根拠が作れません。

計算例：300万円の工事、修繕費か減価償却かでどれだけ違う？

木造アパートを持つ個人オーナーで、所得税と住民税を合わせた税率が33%の方を例にします。

合計の効果は同じでも、お金が戻ってくる時期がまったく違います。工事した年に約99万円の手元資金が残るか、毎年4.5万円ずつ22年かけて戻るか。次の修繕や借入の返済を考えると、この差は小さくありません。

※税率は所得によって変わります。実際の税額は顧問税理士の先生にご確認ください。

工事の前に、オーナー様がそろえておくもの

• 内訳明細の見積書（部位ごとの数量・単価・塗料などの商品名）
• 工事前と工事後の写真（「元に戻した」のか「良くした」のかを示す材料）
• 契約書・請求書・領収書（金額と、引き渡しの日がわかるもの）
• 完了報告書（何をどれだけ施工したかの記録）

私たちは、この4つを工事の流れの中ですべてお渡ししています。そのまま税理士の先生に渡していただける形です。

よくある質問

Q. 外壁を遮熱塗料に変えたら、全額が資本的支出になりますか？
A. 一律には決まりません。塗り替え自体は原状回復なので、従来と同じグレードとの差額部分だけを性能向上と考える整理もあります。見積書で「同等品の場合の金額」と「遮熱塗料にした場合の金額」を分けておくと、判断の材料になります。

Q. 雨漏りの修理はどちらですか？
A. 壊れたところを元に戻す工事なので、修繕費寄りです。雨漏りをきっかけに屋根ごと別の材料に変える場合は、資本的支出になることがあります。

Q. 法人と個人で、考え方は違いますか？
A. 修繕費か資本的支出かの基本的な考え方は同じです。細かな取り扱いや申告の方法が違うので、税理士の先生にご確認ください。

Q. 見積もりの段階で、区分を書いてもらえますか？
A. 税務の判断そのものはできませんが、工事ごとに「元に戻す工事か、性能を上げる工事か」が分かるように分けてお出しします。ご相談ください。