アパート・マンションの外壁塗装｜名古屋
賃貸物件の外壁塗装を、名古屋市内で。㎡単価と塗料ごとの耐用年数、実際の契約金額まで公開しています。診断・お見積りは無料です。
アパート・マンションの外壁塗装は、戸建ての外壁塗装とは別の工事です。面積が大きいだけでなく、入居者様が住んだまま進めること、共用部の鉄部やシーリングが絡むこと、そして何より家賃と入居率に直結することが違います。
このページでは、名古屋市内で実際にお請けした外壁塗装の金額と、判断に必要なことをまとめました。
賃貸物件の外壁塗装が、戸建てと違う5つのこと
| 戸建ての外壁塗装 | アパート・マンションの外壁塗装 | |
|---|---|---|
| 目的 | 住み心地・見た目 | 入居率と家賃の維持 |
| 面積 | 120〜200㎡ | 300〜3,000㎡ |
| 工期 | 2〜3週間 | 3〜8週間 |
| 気を使う相手 | ご家族とお隣 | 入居者様とご近所 |
| お金の扱い | 家計から | 経費か資本的支出か |
とくに大きいのは最後の2つです。入居者様が住んでいる以上、外壁塗装の工程は生活に合わせて組む必要があります。そして支払った費用は、修繕費か資本的支出かで税金の扱いが変わります。
なお、戸建ての外壁塗装は、同じグループの塗り替えショップが担当しています。職人も塗料も同じです。建物の種類で窓口を分けています。
外壁塗装の費用｜名古屋の実勢価格
外壁塗装の見積もりは「塗る面積 × ㎡単価」で決まります。名古屋市内の集合住宅で、当社が実際に契約している単価です。
| 項目 | 単位 | 単価 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 仮設足場 | ㎡ | 850〜1,100円 | 掛け面積。総額の2〜3割 |
| 高圧洗浄 | ㎡ | 200〜300円 | 塗る前に必ず行います |
| 外壁塗装 | ㎡ | 2,800〜3,800円 | 下塗り＋中塗り＋上塗りの3回塗り |
| シーリング打ち替え | m | 900〜1,300円 | 外壁塗装とセットで行います |
| 鉄部塗装 | ㎡ | 3,000〜3,800円 | 階段・手すり・扉枠 |
建物の規模別、外壁塗装の総額
| 建物 | 外壁の面積 | 工期 | 総額の目安 |
|---|---|---|---|
| 木造2階建 6戸 | 約300㎡ | 3〜4週間 | 180〜320万円 |
| 軽量鉄骨3階建 9戸 | 約450㎡ | 4〜6週間 | 380〜650万円 |
| RC造4階建 12戸 | 約700㎡ | 6〜8週間 | 650〜1,100万円 |
※外壁塗装のほか、足場・洗浄・シーリング・鉄部を含んだ総額です。下地の傷み具合で変動します。
外壁塗装の塗料で、もつ年数と金額が変わります
外壁塗装の費用でいちばん差が出るのが塗料です。安い塗料は単価が低いぶん、塗り替えの回数が増えます。
| 塗料 | もつ年数 | ㎡単価 | 1年あたり |
|---|---|---|---|
| ウレタン | 7〜10年 | 1,800〜2,300円 | 約230〜290円 |
| シリコン | 10〜13年 | 2,300〜2,900円 | 約200〜240円 |
| ラジカル制御型 | 13〜15年 | 2,700〜3,300円 | 約200〜220円 |
| フッ素 | 15〜18年 | 3,500〜4,300円 | 約220〜250円 |
| 無機ハイブリッド | 18〜20年 | 4,000〜5,000円 | 約210〜260円 |
1年あたりで見ると、どれもほぼ同じです。違うのは「次に足場を組むのが何年後か」です。足場代が総額の2〜3割を占めるので、塗り替えの回数を減らせる塗料ほど、長い目では得になります。
選び方の目安は、オーナー様があと何年その物件を持つかです。10年以内に売る予定ならシリコンで十分。持ち続けるならフッ素以上。詳しくは塗料の選び方の記事にまとめています。
外壁塗装の時期｜このサインが出たら
「築何年だから」ではなく、建物が出しているサインで判断します。
チョーキング（白い粉が手につく）
外壁を手でこすって白い粉がつくなら、塗膜が寿命です。外壁塗装を考え始めるサインで、すぐに雨漏りするわけではありません。1〜2年のうちに計画すれば間に合います。
シーリングの切れ・肉やせ
外壁の目地が硬くなって、隙間が空いています。ここから雨が入ります。外壁塗装と同時に打ち替えるのが基本です。
ひび割れ（クラック）
幅0.3mm以上は要注意です。細いヘアクラックなら外壁塗装の下地処理で埋まりますが、太いものはUカットしてシーリングを充填します。
塗膜の剥がれ・膨れ
前回の外壁塗装の施工不良か、下地の水分が原因です。塗り重ねても同じことが起きます。原因を見極めてから直します。
北面の藻・カビ
日の当たらない面が緑や黒くなります。見た目の問題だけでなく、塗膜の防水性が落ちている証拠です。内見の印象を大きく下げる部分でもあります。
外壁塗装の流れ（足場から完工まで）
足場の組み立て
1日。隣地が近い現場では、事前に打ち合わせて掛け方を決めます。メッシュシートは光を通すものを使います。
高圧洗浄
1〜2日。汚れ・藻・古い塗膜を落とします。ここを手抜きすると、どんな塗料でも剥がれます。乾燥に1〜2日おきます。
下地補修
2〜5日。ひび割れのUカット、爆裂の斫り、サイディングの反りの固定。外壁塗装の仕上がりを左右する工程です。
シーリング打ち替え
2〜4日。古いシーリングを撤去し、プライマーを塗って打ち直します。外壁塗装の前にやるか後にやるかで、もちが変わります。
養生
1日。窓・給湯器・エアコン室外機・手すりを覆います。入居者様の生活に関わるので、使えなくなる設備は事前に掲示します。
外壁塗装（3回塗り）
6〜12日。下塗り（密着させる）→ 中塗り → 上塗り。中塗りと上塗りは同じ塗料で、2回塗ることで膜厚を確保します。
鉄部・付帯部
3〜5日。鉄骨階段、手すり、軒天、破風、雨樋。外壁塗装だけ新しくて付帯部が古いと、仕上がりが締まりません。
検査・足場解体・お引き渡し
2日。塗り残しと養生の撤去を確認してから足場を解体します。完工写真をまとめてお渡しします。
外壁塗装の見積書、ここを見てください
相見積もりを取るときに、金額だけを比べても意味がありません。中身が違えば安いのは当たり前だからです。
| 確かめること | なぜ |
|---|---|
| 塗る面積（㎡）が書いてあるか | 外壁塗装の金額の根拠です。「一式」では比較できません |
| 何回塗りか | 3回塗りが基本。2回塗りなら単価が安くて当然です |
| 塗料の品名と型番 | 「シリコン塗料」だけでは分かりません。メーカーと商品名まで |
| 下塗り材が別記されているか | 下塗りは外壁の材質で変わります。ここが曖昧な見積もりは危険です |
| シーリングが打ち替えか増し打ちか | 同じ工事名で20万円変わります |
| 下地補修の数量 | 「追加工事」で後から請求される原因の筆頭です |
見積書の読み方は見積もりの見方に、業者の選び方は業者選びにまとめています。
名古屋市内の外壁塗装、実際にいくらだったか
契約書の金額をそのまま公開しています。値引き前の請負金額です。
- 熱田区のビル｜外壁を触らず共用部だけ。足場なしで171万円
- 半田市のマンション｜屋上防水と外壁、貯水槽や駐車場ラインまで（470万円）
- 中村区のアパート｜外壁340㎡と屋上防水75㎡をまとめて（310万円）
- 中村区のマンション｜屋上防水250㎡が総額の4割（築30年・712万円）
- 昭和区のマンション｜500万円の内訳をすべて公開（築25年・2回目の修繕）
- 清須市のアパート｜サイディングの反りを補修してから塗装（272万円）
外壁塗装でよくあるご質問
外壁塗装の工事中、入居者に退去してもらう必要はありますか？
必要ありません。住んだまま施工できます。足場とメッシュシートで一時的に眺望と採光は落ちますが、生活そのものに支障は出ません。洗濯物を干せない期間だけ、日程を掲示してお知らせします。
外壁塗装だけを頼むことはできますか？
できます。ただしシーリングが切れている状態で外壁塗装だけをしても、雨は止まりません。現地を見て、同時にやるべきかどうかを正直にお伝えします。
雨の日は工事が止まりますか？
止まります。外壁塗装は湿度85%以上、気温5℃以下では施工できません。無理に塗ると数年で剥がれます。雨天のぶんは工期が延びますが、追加料金はいただきません。
外壁塗装に適した季節はありますか？
春（3〜5月）と秋（9〜11月）が、気温も湿度も安定していて最適です。ただし現場が混み合うので、1〜2ヶ月前にお決めいただくと希望の日程が取りやすくなります。
外壁塗装の費用は経費になりますか？
原状回復にあたる工事は修繕費、性能を上げる工事は資本的支出（減価償却）が原則です。どちらに該当しやすいかの判断材料になる内訳明細をお出しします。最終的な処理は顧問税理士の先生とご相談ください。
保証はありますか？
工事内容ごとに自社保証書を発行します。外壁塗装は塗料のグレードに応じて最長10年。お見積りの時点で保証年数を明記してお渡しします。
建物の種類ごとの進め方
外壁塗装を含む大規模修繕の全体像は、建物の種類ごとにまとめています。
- アパートの大規模修繕（木造・軽量鉄骨）
- ビル・店舗の大規模修繕（テナント営業を止めない段取り）
- 工事メニュー（外壁塗装以外の工事）
- 費用の目安（工事ごとの㎡単価）
- 対応エリア（名古屋市全16区）
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