空室が埋まらない。家賃を下げる前に、外装でできること

公開 2026年9月9日／更新 2026年9月11日

空室が続くと、まず家賃を下げる話になります。ただ、家賃を1万円下げるということは、年12万円、10年で120万円を手放すということです。しかも一度下げた家賃は、上げ直すのがとても難しい。

その前に、外装で手を打てないかを考えてみてください。内見に来た人が「ここに住みたい」と思うかどうかは、部屋に入る前の30秒でかなり決まっています。

内見の30秒に、何が起きているか

お客様は、こういう順番で建物を見ています。

• ① 建物の前に着く（外観全体・エントランス・ゴミ置き場）
• ② 共用廊下・階段を歩く（床・手すり・照明・ポスト）
• ③ 玄関ドアの前で待つ（ドアの塗装・郵便受け・表札まわり）
• ④ ようやく部屋に入る

つまり③までで、すでに印象が固まっています。ここで「管理されていない建物」と感じられると、部屋の中がどんなに良くても、その印象を覆すのは難しい。

決まらない物件に共通する3つの見た目

① 共用廊下の床が傷んでいる

内見のお客様がいちばん長く歩くのが共用廊下です。塗床が剥がれて下地が見えていたり、雨の日に滑ったりすると、それだけで管理状態を疑われます。

長尺シート（防滑シート）に張り替えると、印象が大きく変わります。80㎡で44〜64万円。足場が要らないので、外壁とは別のタイミングでもできます。

② 鉄骨階段のサビ

階段を上がるときに手すりのサビが手についたら、その時点で気持ちが引きます。単身女性の内見では特に致命的です。

鉄部の塗装は5〜7年周期で、大規模修繕とは別に単独でもできます。1棟25〜45万円。安全面でも必要な工事なので、優先度は高いです。

③ 外壁の色あせと汚れ筋

とくにベランダ下や窓下の黒い汚れ筋は、建物を実年齢より10年古く見せます。低汚染塗料で塗り替えると、雨で汚れが流れ落ちるようになり、次の10年きれいなままです。

数字で比べてみます

予算が限られているなら、動線の順に

全部やる必要はありません。内見のお客様が目にする順番に予算を配分します。

• 1位：共用廊下・階段の床（いちばん長く歩く場所）
• 2位：鉄骨階段・手すりの塗装（触る場所。安全面でも必要）
• 3位：エントランスまわり（ポスト・照明・表札板の交換は数万円で済むことも）
• 4位：外壁の塗り替え（費用は大きいが、効果も大きい）
• 5位：屋根（内見では見えません。ただし雨漏りは別）

ポストの錆びた表示を貼り替える、切れた共用灯をLEDに替える——数万円でできることも意外とあります。費用対効果で言えば、ここがいちばん高いこともあります。

工事の時期は、繁忙期を外す

賃貸物件でいちばん避けたいのは1〜3月の工事です。足場とメッシュシートで建物が覆われていると、1年でいちばん大事な入居シーズンに、建物を見てもらえません。

4〜5月または9〜11月に工事を終えて、繁忙期をきれいな状態で迎えるのが理想的な組み方です。