アパートの修繕費、積立はいくら？月の目安は家賃収入の5〜8%（戸数・家賃別の早見表つき）
公開 2026年9月9日／更新 2026年11月8日
分譲マンションには修繕積立金の仕組みがありますが、賃貸オーナーには誰も積み立てを強制しません。だから、いざ大規模修繕の見積もりが出たときに「300万円もするのか」と驚くことになります。
この記事では、1棟あたり月いくら残しておけばいいのかを、実際の修繕費から逆算します。
まず、30年間でいくらかかるか
| 建物 | 30年でやること | 合計の目安 |
|---|---|---|
| 木造2階建 6戸 |
大規模修繕2回（各220万）＋鉄部の塗装3回（各35万）＋雑費 | 約570〜650万円 |
| 軽量鉄骨3階建 9戸 |
大規模修繕2回（各480万）＋鉄骨階段の補修＋屋上防水の更新 | 約1,150〜1,400万円 |
| RC5階建 20戸 |
大規模修繕2回（各1,600万）＋防水更新＋共用部 | 約3,500〜4,200万円 |
月あたりに直すと
| 建物 | 30年の総額 | 月あたり | 1戸あたり月 |
|---|---|---|---|
| 木造6戸 | 610万円 | 約17,000円 | 約2,800円 |
| 軽量鉄骨9戸 | 1,270万円 | 約35,000円 | 約3,900円 |
| RC20戸 | 3,850万円 | 約107,000円 | 約5,300円 |
ざっくりした目安として、1戸あたり月3,000〜5,000円、あるいは家賃収入の5〜8%を修繕用に分けておくと、大きな借入をせずに回せます。
月18,000〜28,000円（家賃収入の5〜8%）を別口座に。12年で260万〜400万円貯まります。木造6戸の大規模修繕は180〜320万円なので、ちょうど賄える計算です。
積み立てより先に、これを知っておいてください
金額を貯めることと同じくらい大事なのが、次にいくらかかるかを知っておくことです。
「あと何年もつか」「そのときいくらかかるか」が分かっていれば、逆算して月々の額が決まります。何も分からないまま「たぶん200万くらい？」で積み立てるより、はるかに現実的です。
私たちの無料診断では、部位ごとの残存年数に加えて「次の修繕の時期と概算」もお伝えしています。工事のご依頼がなくても構いません。数字が見えていれば、準備ができます。
足りないときの選択肢
- 優先順位をつけて分割する：雨漏りに直結する部位（シーリング・防水）を先に、外観だけの部分は次回に回す
- 塗料のグレードを調整する：無機→シリコンで、外壁だけで30〜50万円変わります
- リフォームローン：金融機関の無担保ローンで年2〜4%程度。家賃収入で返せる範囲かで判断
- 火災保険：台風・強風による破損は、風災補償の対象になることがあります
私たちは「全部やりましょう」とは言いません。ご予算をお伝えいただければ、その範囲で建物の寿命がいちばん延びる組み合わせをご提案します。内訳明細でお出しするので、どこを削るといくら下がるかも見えます。
税金の扱いも忘れずに
積み立てているお金は、積み立てた時点では経費になりません。実際に工事をした年に、修繕費または資本的支出として計上します。この違いは別のコラムで詳しく書いています。
工事の年に一気に経費が立つので、他の年と利益の出方が変わります。大きな修繕を予定しているなら、税理士の先生に早めに伝えておくと、年をまたぐ調整ができることもあります。
工事の予定がなくても、現状を数字にしておく価値があります。現地調査・診断報告書・概算のお見積りまで無料です。しつこい営業はしません。
早見表：戸数と家賃から見る、月の積立額（家賃収入の5〜8%）
ご自身の物件の戸数と、1戸あたりの家賃が交わるところが、月々の積立の目安です。
| 1戸の家賃 | 4戸 | 6戸 | 8戸 | 10戸 |
|---|---|---|---|---|
| 4万円 | 0.8〜1.3万円 | 1.2〜1.9万円 | 1.6〜2.6万円 | 2.0〜3.2万円 |
| 5万円 | 1.0〜1.6万円 | 1.5〜2.4万円 | 2.0〜3.2万円 | 2.5〜4.0万円 |
| 6万円 | 1.2〜1.9万円 | 1.8〜2.9万円 | 2.4〜3.8万円 | 3.0〜4.8万円 |
| 8万円 | 1.6〜2.6万円 | 2.4〜3.8万円 | 3.2〜5.1万円 | 4.0〜6.4万円 |
※満室の家賃収入で計算しています。空室が多い物件は、実際の入金額で計算し直してください。
築年数で変わる：いまから積み立てて間に合うか
早見表は「新築から積み立てた場合」の目安です。すでに築年数がたっている物件は、次の大規模修繕までの残り期間から逆算しないと足りなくなります。
例）築8年の木造6戸。築12年目に外壁・屋根・鉄部・シーリングで約250万円かかる見込みで、手元の積立は0円。
250万円 ÷ 48か月 ＝ 月約5.2万円。家賃6万円×6戸の物件だと家賃収入の約14%で、早見表の目安（月1.8〜2.9万円）の倍近くになります。
こうした場合は、雨漏りに直結する部位（シーリング・屋上やベランダの防水）を先に、外観だけの部分は数年後に、と工事を分けることで、毎月の負担をならせます。どこを先にやるべきかは、建物を見ないと決められません。
積み立ての実務：3つのルール
- 修繕専用の口座を分ける：生活費や事業の運転資金と混ざると、必ず使ってしまいます。
- 家賃の入金日に自動で振り替える：残ったら貯める、では貯まりません。先に分けます。
- 年に1回、金額を見直す：塗料や人件費は上がり続けています。建物診断の結果で「次はいつ・いくら」を更新し、積立額を合わせます。
区分マンション（1室）のオーナー様は、扱いが違います
分譲マンションの1室を貸している場合は、管理組合に毎月払う修繕積立金があります。返ってこないことが前提のお金なので、一般には支払った年の必要経費として扱われます。
一方、アパートを1棟持っているオーナー様が自分で積み立てるお金は、経費になりません。工事をした年に、修繕費または資本的支出として計上します。同じ「修繕積立」でも、税金の扱いが逆になる点に注意してください（個別の判断は税理士の先生へ）。
よくある質問
Q. 積み立てが足りないまま、劣化が進んでしまいました。
A. すべてを一度に直す必要はありません。雨水の入口になっているところから優先して直せば、建物の傷みが広がるのは止められます。診断で「いま直すところ」と「待てるところ」を分けてお出しします。
Q. 家賃収入の何%が正解ですか？
A. 新築から積み立てるなら5〜8%が目安です。築15年を超えて積立が少ない物件、鉄骨階段やタイル外壁がある物件は、10%前後を見ておくと安心です。
Q. 積み立てずにローンで工事してもいいですか？
A. 選択肢の一つです。ただ、金利の分だけ総額は増えます。積み立てとローンを組み合わせて、借りる額を小さくするのが現実的です。
Q. 修繕の時期と金額を、工事を頼まずに知ることはできますか？
A. はい。当社の無料診断では、部位ごとの「あと何年もつか」と、次の修繕の概算をお伝えしています。工事のご依頼につながらなくても構いません。
この記事を書いた人
代表取締役 澤 信行（外壁診断士）
株式会社グラッド 代表。名古屋市港区・西区・中村区の3拠点で、アパート・マンション・ビルの大規模修繕を自社職人で手がけています。調査では「あと何年もつか」を部位ごとに判定し、数量と単価の入った報告書でお伝えしています。
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