修繕費と資本的支出のちがい。外壁塗装は一括で経費にできる？

公開 2026年9月9日／更新 2026年9月11日

大規模修繕をやると決めたあと、必ず出てくるのがこの問題です。「今年の経費にできるのか、それとも何年かに分けて償却するのか」。300万円の工事なら、この違いで手元に残るお金がまったく変わります。

※ この記事は一般的な考え方の整理です。最終的な判断は必ず顧問税理士の先生とご相談ください。ここでお伝えしたいのは「判断してもらうために、どんな見積書を用意すべきか」です。

基本の考え方

形式的に判定できるケース

実務では、内容で悩む前に形式基準で判定できることがあります。国税庁が示している考え方として、次のようなものがあります。

• 一つの工事の金額が20万円未満 → 修繕費として処理できる
• おおむね3年以内の周期で行われている工事 → 修繕費として処理できる
• 資本的支出か修繕費か明らかでない場合、60万円未満、または前期末の取得価額のおおむね10%以下なら修繕費として処理できる

大規模修繕は金額が大きいため、これらの基準だけでは収まりません。だから工事の中身ごとに分けて考える必要が出てきます。

工事別の目安

「寄り」と書いているのは、最終的な判断は個別の事情と税理士の判断によるからです。ただ、この方向感を知っておくだけで、税理士の先生との相談がスムーズになります。

減価償却になった場合、何年で落とすのか

資本的支出とされた場合、原則として元の建物と同じ耐用年数で償却します（木造アパートなら22年、鉄骨造なら骨格材の厚みにより19〜34年、RC造なら47年）。

つまり、木造アパートで300万円が資本的支出になると、年13.6万円ずつ22年かけて経費化される計算です。一括で300万円を落とせる場合との差は大きい。

タイミングの相談は、早めに

• 利益が大きく出る年に修繕を合わせると、節税効果が大きくなります
• 逆に赤字の年に大きな修繕費を立てても、効果は薄い
• 年をまたぐ工事は、どの年の経費になるか（引き渡し基準など）を確認しておく
• 売却を予定している場合、資本的支出は取得費に加算され、譲渡所得の計算に影響します

「そろそろ修繕をしたい」と思ったら、工事の見積もりを取る段階で、税理士の先生にも見積書を見せておくことをおすすめします。年内にやるか、年明けにするかで結果が変わることがあります。

私たちの見積書の出し方

工事を部位ごとに分け、それぞれに数量・単価・使用材料の商品名まで書いてお出しします。そのまま税理士の先生にお渡しいただける形を意識しています。

「この工事は原状回復ですか、性能向上ですか」というご質問にも、施工内容の観点からお答えします（税務判断そのものはできませんが、判断材料は出せます）。