売却前にアパートを修繕すべきか。回収できる工事と、できない工事

公開 2026年9月9日／更新 2026年9月11日

「そろそろ売ろうと思っているが、その前に塗り替えたほうが高く売れますか」
——このご相談、実はけっこういただきます。そして、私たちは「全部やる必要はありません」とお答えすることが多いです。

工事を受注する側がこう言うのは変ですが、順番に説明します。

収益物件の価格は、外観では決まりません

投資家が一棟アパートを買うとき、価格の根拠にするのは利回りです。

つまり、300万円かけて外壁を塗っても、家賃と入居率が変わらなければ、売値は300万円上がりません。ここが実需（マイホーム）の売却と決定的に違うところです。

それでも、やる価値がある工事

では意味がないのかというと、そうではありません。売値に効くのではなく、「買い手がつくかどうか」と「値引き交渉」に効きます。

判断の基準は「指値されるかどうか」

買い手（特に投資家）は、内見のときに「引き渡し後、いくらかかるか」を計算しています。そして、その金額を値引き交渉の材料にします。

• 放っておくと危ない状態（雨漏り・階段の腐食）→ 満額で指値されます。直したほうが得
• いずれ必要になる工事（外壁の塗り替え）→ 買い手も織り込み済み。直しても評価されにくい

つまり、「危険なもの」だけ直して、「時間が経てば誰でも必要になるもの」は残す。これがいちばん合理的です。

売却前でも、診断報告書は役に立ちます

工事をしない場合でも、建物の状態を書面にしておくと売却時に効きます。

• 買い手からの「この建物、あとどれくらい持ちますか」に、書面で答えられる
• 「いま何が必要で、何は数年待てるか」を示せば、根拠のない指値を防げます
• 雨漏りなど告知すべき事項の整理にもなります（隠して売ると、後で契約不適合責任を問われます）

診断・報告書は無料でお出ししています。工事のご依頼がなくても構いません。

建て替えとの比較

築40年を超えていて、修繕に1,000万円かかるなら、建て替えや売却も選択肢に入ります。ざっくりした比較の目安は：

• 修繕費が、その建物であと10年に得られる家賃収入の3割を超える → 建て替え・売却も検討
• 土地の値段が高いエリア → 建て替えのほうが有利なことが多い
• まだ入居率が高く、修繕が数百万円で収まる → 直して持ち続けるほうが有利

私たちは建て替えの営業はしません。「今回は直さないほうがいいと思います」とお伝えすることもあります。判断の材料だけ、正確にお出しします。