木造・軽量鉄骨・RC、構造で修繕はどう変わる？ 見るべき場所が違います

公開 2026年9月9日／更新 2026年9月10日

「アパートの大規模修繕は築12〜15年」とよく言われますが、構造によって、見るべき場所も周期も変わります。同じ築20年でも、木造と鉄骨では傷んでいる場所が違います。

構造別・弱点と周期

木造：水が入ると「腐る」

木造の怖さは、水が入ると下地そのものが腐ることです。鉄はサビても形が残りますが、木は柔らかくなって支持力を失います。

• 破風（はふ）・軒天：屋根の端の部分。雨が回り込みやすく、いちばん先に傷みます
• サイディングの目地：シーリングが切れると、ボードの裏に水が入って反ります
• バルコニーの床と壁の取り合い：ここからの雨漏りが多い

診断では、軒天のシミと、サイディングの反り・浮きを重点的に見ます。ボードが反っていたら、塗装だけでは戻りません。張り替えか、上から重ねる（カバー工法）の判断になります。

軽量鉄骨：階段が命

軽量鉄骨のアパートで最優先は鉄骨階段です。外壁は15年もっても、階段は5〜7年で塗り替えが必要になります。

踏板の裏側は雨が乾きにくく、腐食が進みます。上を歩いて大丈夫でも、裏が薄くなっていることがあります。穴が空くと塗装では止まらず、交換（1棟120〜300万円）になります。

もうひとつ、軽量鉄骨は建物自体がわずかに動くため、シーリングの切れが木造より早い傾向があります。

重量鉄骨：ALCの目地と屋上

ALC（軽量気泡コンクリート）は、パネルとパネルの継ぎ目が多い外壁材です。目地の数が多いぶん、シーリングの総延長が長くなります。その分、修繕費に占めるシーリングの割合も上がります。

またALCは水を吸いやすい材料なので、塗膜が切れたまま放置すると、内部から傷みます。防水性能を保つ塗料選びが重要になります。

RC造：タイルとコンクリートの中の鉄筋

RC造は最も長持ちしますが、傷み方が深刻です。

• タイルの浮き：剥落すると人身事故に。10年ごとの打診調査が必要（建築基準法12条）
• 爆裂（ばくれつ）：ひび割れから水が入り、中の鉄筋がサビて膨張し、コンクリートを押し割る現象。放置すると構造に関わります
• 中性化：コンクリートが年月とともにアルカリ性を失い、鉄筋が錆びやすくなる

爆裂を見つけたら、錆びた鉄筋を露出させて錆を落とし、防錆処理をしてから断面を復旧します。上から塗るだけでは必ず再発します。

構造が分からないときは

建築確認済証や登記事項証明書に構造が書いてあります。手元にない場合も、現地を見ればほぼ判断できます。外壁材、階段の作り、軒の出方、基礎の形で分かります。

診断の際には、構造に合わせて見る場所を変えています。木造なのに屋上防水の話ばかりする業者、RC造なのに軒天の話をする業者は、建物を見ていない可能性があります。