築40年のアパート、直すか建て替えるか。数字で決める方法

公開 2026年9月9日／更新 2026年9月11日

築40年近くなると、修繕の見積もりを見て手が止まります。「この建物に、これだけ使う価値があるのか」

感覚では決められません。数字で並べれば、答えは意外とはっきりします。

判断する材料は4つだけです

• ① 修繕にいくらかかるか（見積もりで出ます）
• ② あと何年使えるか（法定耐用年数ではなく、実際の状態）
• ③ いまの家賃収入と入居率
• ④ 土地の価値（建て替えるべきエリアか）

まず、いちばん簡単な計算

これは大まかな目安ですが、判断の入口としては十分に使えます。

3つの選択肢を並べる

建て替えで見落とされがちなこと

• 立ち退き：全戸退去してもらう必要があります。立退料は1戸あたり家賃の6〜12ヶ月分が目安。6戸なら200〜400万円。交渉に1年かかることもあります
• 解体費：木造6戸で200〜400万円（アスベストがあれば追加）
• 工事中の無収入期間：解体〜完成まで1年なら、家賃収入がまるまる1年ゼロ
• 再建築できるか：接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たさない土地は、建て替えられません。この場合、修繕して使い続けるか、売却するかの2択になります
• 建ぺい率・容積率：法改正で、いまの建物と同じ規模が建てられないことがあります（既存不適格）

修繕を選ぶべきケース

• 入居率が8割以上で、まだ需要がある
• 修繕費が年間家賃収入の1〜2年分以内
• 再建築ができない土地
• 相続の予定があり、大きな借入をしたくない
• あと10〜15年、いまの収入を維持できれば十分

建て替え・売却を検討すべきケース

• 入居率が5割を切っている（修繕しても埋まらない可能性）
• 修繕費が年間家賃収入の3年分を超える
• 建物に構造的な問題がある（旧耐震で、耐震補強に多額がかかる）
• 駅近など土地の価値が高いのに、低層の古い建物が建っている
• 相続人が複数いて、共有の解消が必要

私たちの立場から、正直に

私たちは修繕をする会社なので、本来は「直しましょう」と言うべきです。でも、入居率が5割を切った築40年の建物に500万円かけても、回収できないことが多い。そういうときは、はっきりそう申し上げます。

逆に、「まだ十分いける建物」を建て替えの営業で壊してしまうケースも見てきました。判断の材料を持たないまま話を進めるのが、いちばん危ない。