1981年以前のアパート。旧耐震のまま持ち続けるか、どうするか

公開 2026年9月9日／更新 2026年9月11日

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物は、いわゆる「旧耐震基準」です。それ以降が「新耐震基準」。この線引きは、いろいろな場面で効いてきます。

築45年前後のアパートをお持ちなら、まず確認済証の日付を見てください。判断の出発点はそこです。

何が違うのか

※木造については1981年に加えて2000年（平成12年）の基準改正もあり、2000年以前の木造は接合部の金物などが現行と異なることがあります。

耐震診断は、まず「受けるかどうか」から

耐震診断を受けると、結果が数値（上部構造評点など）で出ます。ここで悩ましいのは、「診断を受けて、悪い結果が出たらどうするか」という点です。

補助制度があります

名古屋市を含む多くの自治体で、旧耐震の建物の耐震診断・耐震改修に補助制度があります。内容と対象は年度ごとに変わるので、市の担当課に確認してください。

• 賃貸物件が対象になるか（制度による）
• 診断の補助と改修の補助は別の制度のことが多い
• 着工前の申請が必須
• 予算枠があり、年度の早い時期に動くほうが有利

外装修繕と、どちらを優先するか

予算が限られているとき、悩ましい判断です。私たちの考えはこうです。

正直に言えば、旧耐震のアパートに大きな耐震改修費をかけて回収するのは、簡単ではありません。だからこそ、建物の残り寿命と収支から逆算する必要があります。

外装工事でも、安全性は上げられます

耐震改修ほど大がかりでなくても、地震のときの被害を減らす工事はあります。

• 外壁タイル・モルタルの浮きを固定：地震で剥落するのを防ぐ
• ブロック塀の撤去・軽量化：倒壊の危険をなくす（補助制度があることも）
• 鉄骨階段の補修：避難経路の確保
• 屋根の軽量化：重い瓦を金属屋根に葺き替えると、建物の揺れが小さくなります

特に最後の屋根の軽量化は、耐震改修に近い効果があります。重い屋根ほど地震のときの力が大きくなるためです。カバー工法・葺き替えを検討する際は、この観点も入れてください。

売却を考えるなら、早いほうが有利

旧耐震の建物は、時間が経つほど売りにくくなります。買い手の融資が付きにくく、市場での評価も下がる方向です。

「あと10年持たせてから売ろう」と考えていると、そのときには土地値でしか売れない可能性があります。逆に、いま入居率が保てているうちなら、収益物件として評価されます。