相続したアパート、まず何を見ればいい？ 修繕・売却・建て替えの判断

公開 2026年9月9日／更新 2026年9月11日

「父が持っていたアパートを引き継いだが、何がどうなっているのか分からない」——このご相談が、ここ数年とても増えています。

不動産の経験がないところに、いきなり築30年の建物と入居者がついてくる。不安になって当然です。まず何を見ればいいかを、順番に書きます。

ステップ1：書類を5つ探す

• 建築確認済証・検査済証：構造・築年・面積が分かります。次の判断の土台
• 賃貸借契約書（全戸分）：家賃・更新時期・敷金の額
• 管理委託契約書：管理会社に何をいくらで頼んでいるか
• 過去の修繕の記録・見積書：いつ何をやったか。これがあるかないかで、次の判断の精度が変わります
• 火災保険の証券：補償内容と満期。名義変更が必要です

修繕の記録が残っていないことは、正直よくあります。その場合は、建物を見れば「前回いつ塗ったか」はある程度分かります。塗膜の状態、シーリングの硬さ、防水層のトップコートの残り具合から逆算します。

ステップ2：危険なものだけ、先に確認する

いきなり全部を調べる必要はありません。人に危害が及ぶものだけ先に見てください。

ステップ3：直す・売る・建て替えるの判断

いちばんまずいのは「何もしないまま数年」

相続直後は、やることが多くて建物まで手が回りません。それは仕方ないことです。ただ、数年放置すると、選択肢そのものが減ります。

• 雨漏りが進み、内装まで傷んで修繕費が膨らむ
• 入居者が退去し、空室が増えて売値が下がる（利回りで計算されるため）
• 鉄骨階段が腐食して、塗装で済んだものが交換に（30万円→200万円）

逆に言えば、いま状態を把握しておけば、慌てて決める必要がなくなります。

税務の面も、早めに専門家へ

相続したアパートには、減価償却の引き継ぎ、青色申告、消費税など、判断が要る項目があります。修繕費と資本的支出の扱いも関わってきます。税理士の先生に早めに相談されることをおすすめします。

私たちがお手伝いできるのは建物の部分だけですが、「いま何が必要で、いくらかかるか」を数字にすることで、税理士や不動産会社との相談がしやすくなります。