12条点検の外壁調査｜マンションは対象？罰則・報告時期・全面打診の10年ルール（名古屋市の対象表つき）

公開 2026年9月9日／更新 2026年11月8日

ビルやマンションのオーナー様から「管理会社に打診調査をすすめられたが、本当に必要なのか」「12条点検はうちの建物も対象なのか」というご相談をよくいただきます。

答えは建物のある市と、建物の用途・規模で変わります。この記事では、名古屋市の公式の対象表と報告時期をもとに、外壁の調査が必要になる建物と、そうでない建物を整理します。

12条点検（定期報告）とは

12条点検は、建築基準法12条にもとづく定期報告制度のことです。決められた建物の所有者・管理者が、資格者に建物を調べてもらい、その結果を市（特定行政庁）に報告します。外壁のタイルやモルタルの浮きも、調査の項目に入っています。

対象の建物は、国が政令で一律に決めている分と、各自治体が地域の実情で追加指定する分の2段構えです。だから「名古屋市はどうか」を見ないと、答えが出ません。

名古屋市で対象になる建物と、規模の条件

名古屋市は「名古屋市建築基準法等施行細則」で、対象の用途と規模を決めています。主な用途は次のとおりです。

次の建物は、対象の用途でも対象外です。

• その用途の部分が避難階（ふつうは1階）だけにある建物。たとえば「1階だけ店舗、2階から上は住まい」の建物は、店舗の部分では対象になりません。
• その用途の床面積の合計が200㎡以下で、かつ2階建て以下の建物

まとめると、名古屋市でよくある建物はこうなります。

• ふつうの賃貸アパート・マンション、分譲マンション → 対象外
• サービス付き高齢者向け住宅 → 規模によって対象
• 中小のテナントビル（事務所） → ほとんど対象外（5階建て以上・3,000㎡超だけ対象）
• 2階以上にも店舗・飲食店が入るビル → 規模によって対象

名古屋市の報告の年と期間（2026年＝令和8年は誰の番か）

対象の建物は3年ごとに報告します。どの年に報告するかは、用途ごとに決まっています。報告の期間も、用途によって4月〜10月末か6月〜12月末に分かれます。

※「その他の区」は中区・中村区以外の14区です。「次は」は、市の表にある最初の報告年から3年ごとに数えたものです。防火設備と建築設備の定期検査は、別に毎年の報告があります。新築の建物は初回の報告が緩和される仕組みがあるので、いつから始まるかは名古屋市の早見表で確認してください。

手続きの流れ

1. 対象かどうかを確認する。上の表で当てはまりそうなら、建築安全推進課に用途・階数・延床面積を伝えて確認します。
2. 資格者に調査を頼む。調査できるのは、一級建築士・二級建築士、または特定建築物調査員の資格を持つ人です。
3. 報告書を作る。様式は名古屋市の公式ページにあります。
4. 提出する。建築安全推進課の窓口（名古屋市役所 西庁舎2階・3日前までの予約制）か、名古屋市電子申請サービスで出します。郵送での受付は、2025年3月末で終わっています。
5. 指摘があれば直す。補修した内容と写真を記録に残して、次の報告に備えます。

報告するのは建物の所有者または管理者です。調査会社や管理会社が代わりに手続きをすることもありますが、義務を負うのは所有者・管理者です。

報告しないとどうなるか

建築基準法101条により、100万円以下の罰金です。報告しないことだけでなく、ウソの報告も同じ罰則です。

実務上は、いきなり罰金になるわけではありません。報告がないと市から通知・督促が来て、それでも応じない場合に是正指導、という流れが一般的です。ただし法律上は罰則が定められているという事実は知っておいてください。

そして罰金より重いのは、事故が起きたときの責任です。次の項目で説明します。

対象外でも、やる意味があります

ここが本題です。名古屋市でふつうの賃貸マンション・アパートが定期報告の対象外だとしても、タイルが落ちる危険がなくなるわけではありません。

民法717条により、土地の工作物（建物）の設置または保存に瑕疵があって他人に損害を与えた場合、その責任を負うのは所有者です。タイルが落ちて通行人に当たれば、法律上の責任を問われるのは建物のオーナー様です。

この責任は、定期報告の対象かどうかとは関係ありません。対象外の建物でも、同じように責任が発生します。

逆に言えば、定期的に調査して、記録を残し、必要な補修をしているという事実が、万一のときに「適切に管理していた」証拠になります。賃貸オーナーの点検義務もあわせてご覧ください。

外壁の全面打診が必要になるのは、いつか

定期報告の対象になる建物では、外壁の調査方法も決まっています。平成20年国土交通省告示第282号に、こう定められています。

具体的には、竣工・外壁改修・前回の全面打診のいずれかから10年を超え、かつその後3年以内に全面打診を実施していない場合に、全面打診が必要になります。

つまり「築10年でいきなり」ではなく、10年を超えたあと、次の定期報告までにという考え方です。

対象外の建物でも、この10年という周期は目安として使えます。大規模修繕の周期とちょうど重なるので、足場を組むタイミングでまとめてやるのが合理的です。

調査のやり方と費用

赤外線調査は、2022年（令和4年）4月の告示改正で、打診と同等以上の精度があれば、ドローンなどを使った赤外線調査でも全面打診の代わりにできることになりました。精度の判断には、日本建築防災協会がまとめたガイドラインを使います。

ただし赤外線は、天候や日射の条件に左右されます。外壁の色が濃い面や、日陰になる面は精度が落ちます。足場が要らず安いのが長所ですが、確実に浮きの位置と枚数をつかむなら打診棒です。

大規模修繕で足場を組むなら、そのときに全面打診をやってしまうのが一番安上がりです。調査だけのために足場を組むと、それだけで50〜120万円かかります。足場代の計算方法もご覧ください。

浮きが見つかったら、どう直すか

注意点として、築30年以上の建物は、同じタイルがもう製造されていないことがあります。その場合は近い色を探すか、面ごとに張り替える、あるいは全面を塗装仕上げに変える判断になります。ここは事前に調べておかないと、工事の途中で計画が変わります。

タイル面を塗りつぶしたくない場合は、透明の撥水剤で水の侵入を抑える方法もあります。中村区のマンション（712万円）では、1階のタイル面82㎡に撥水剤を塗布しました。

「浮きが◯箇所」と数で出します

当社の調査では、浮いているタイルの位置と枚数を図面に落として、写真と一緒にお渡しします。「かなり浮いています」ではなく「128箇所」と数で出すので、補修費用も数量×単価で計算できます。他社様との比較にもお使いいただけます。

数量が入っていない見積書は、あとから増額される余地が残ります。相見積もりで見るべき3つのところもあわせてどうぞ。

12条点検でよくあるご質問

※ この記事は、2026年10月に名古屋市の公式ページ（2026年4月1日更新）で確認した内容をもとにしています。対象の指定や報告時期は変わることがあるので、実際の手続きの前に必ず名古屋市住宅都市局建築指導部建築安全推進課（052-972-2923）でご確認ください。法令の解釈について個別の判断が必要な場合は、建築士または行政書士にご相談ください。
出典：名古屋市「建築基準法に基づく定期報告制度について」／国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」

名古屋市以外のマンションは対象？

12条点検の対象は、国が政令で決めている建物と、各自治体（特定行政庁）が追加で指定する建物の2段構えです。国の基準では、共同住宅で対象になるのはサービス付き高齢者向け住宅などに限られますが、自治体によっては一般の共同住宅（マンション）を規模に応じて対象に加えているところがあります。

名古屋市ではふつうのマンションは対象外ですが、ほかの市の物件をお持ちの場合は、その市の建築指導課などで「用途・階数・延床面積」を伝えて確認してください。管理会社が把握していることも多いです。

よくある質問

Q. マンションに12条点検（外壁調査）の義務はありますか？
A. 建物のある自治体と、建物の用途・規模で決まります。名古屋市では、サービス付き高齢者向け住宅を除く賃貸・分譲マンションは対象外です。ほかの市では一般のマンションが対象になっていることもあるので、市に確認してください。

Q. 報告しないと、罰則はありますか？
A. 対象の建物で報告をしなかった場合や、ウソの報告をした場合は、建築基準法101条で100万円以下の罰金と定められています。実際には、市からの通知や督促、是正指導を経るのが一般的です。

Q. 報告はいつ、誰がするのですか？
A. 対象の建物は3年ごとに、建物の所有者または管理者が報告します。名古屋市では用途ごとに報告の年と期間（4月〜10月末、または6月〜12月末）が決まっています。上の表をご覧ください。

Q. 外壁の全面打診は、築何年で必要ですか？
A. 竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超え、その後3年以内に全面打診をしていない場合に必要になります。ドローンなどを使った赤外線調査で代えられる場合もあります。

Q. 対象外のマンションでも、外壁調査をしたほうがいいですか？
A. タイルやモルタルが落ちて人にけがをさせた場合、責任を負うのは建物の所有者です（民法717条）。定期報告の対象かどうかに関係なく、10年ごとをめどに調べておくことをおすすめします。大規模修繕で足場を組むときにまとめて打診すると、費用を抑えられます。

Q. グラッドで打診調査だけを頼めますか？
A. はい。打診で浮いているタイルの位置と枚数を図面に記録し、補修が必要な範囲と概算をお出しします。名古屋市内と周辺の市が対象です。