2回目の大規模修繕は、1回目と同じではありません

公開 2026年9月9日／更新 2026年9月10日

1回目の大規模修繕は、正直に言えば「塗ればきれいになる」工事です。築12〜15年なら下地はまだ健全で、塗り替えとシーリングで見違えます。

2回目（築25〜30年）は違います。建物の中身が傷み始めているので、やることの性格が変わります。ここを1回目と同じ感覚で考えると、見積もりを見て驚くことになります。

何が変わるのか

木造6戸で言えば、1回目が180〜320万円だったところ、2回目は250〜420万円。軽量鉄骨3階建なら、鉄骨階段の状態次第で500〜900万円まで振れます。

2回目でいちばん金額が動くのは「鉄骨階段」

ここが2回目の最大の分岐点です。

• 塗装で足りる → 25〜45万円
• 部分的に鉄板を当てて溶接 → 45〜90万円
• 踏板の交換 → 120〜300万円
• 階段そのものの架け替え → 300万円〜

1回目のときに鉄部をきちんと塗っていれば、2回目でも塗装で足ります。1回目で鉄部を省いた建物ほど、2回目で跳ね上がります。これが「安く済ませた工事」の10年後の姿です。

1回目の工事の質が、ここで露呈します

2回目の診断で、私たちがよく見るもの：

• シーリングが増し打ちだった → 古い層ごと切れていて、撤去量が増える
• 下地補修をしていなかった → 同じ場所のひびが広がり、爆裂に発展
• ケレンが甘かった鉄部 → 塗膜の下で錆が進行し、断面が減っている
• 防水のトップコートを塗っていない → 防水層が紫外線で傷み、更新時期が早まっている

過去の見積書や工事の記録が残っていれば、ぜひ見せてください。「前回どこまでやったか」が分かると、今回どこを見るべきかが絞れます。

優先順位のつけ方

2回目は金額が大きくなるので、全部を一度にやらない判断も出てきます。順番はこうです。

• 1位：人に危害が及ぶもの（鉄骨階段の腐食、タイルの浮き、手すりのグラつき）
• 2位：水の入口（屋上防水、シーリング、0.3mm以上のひび、爆裂）
• 3位：資産価値と入居率（外壁塗装、共用廊下の床）
• 4位：見た目だけの部分

3回目はあるのか——建て替えとの分岐

築40年を超えると、「3回目をやるか、建て替え・売却か」という判断になります。ざっくりした目安は：

• 修繕費が、その建物であと10年で得られる家賃収入の3割を超える → 建て替え・売却も検討
• 入居率が5割を切っている → 修繕しても回収が難しい可能性
• 土地の評価が高いエリア → 建て替えのほうが有利なことも

私たちは建て替えの営業はしません。「今回は最低限にとどめて、5年後に建て替えを検討されては」とお伝えすることもあります。