アパート1棟、30年でいくらかかる？ 修繕費の年表を作りました

公開 2026年9月9日／更新 2026年9月11日

「大規模修繕っていくらかかりますか」と聞かれたら、私たちは1回分の金額を答えます。でも本当に知りたいのは、たぶん「この建物を持ち続けると、トータルでいくら出ていくのか」ではないでしょうか。

そこで、築12年から30年間の支出を、年表にしてみました。名古屋市内の実勢価格で計算しています。

ケース1：木造アパート 2階建6戸

家賃6万円×6戸＝月36万円／年432万円の物件を想定します。

ケース2：軽量鉄骨 3階建9戸

家賃5.5万円×9戸＝月49.5万円／年594万円。

約1,900万円／年64万円。家賃収入の10.7%です。木造より比率が高いのは、鉄骨階段があるためです。ここだけで累計525万円かかっています。

ケース3：RCマンション 5階建20戸

家賃6.5万円×20戸＝月130万円／年1,560万円。

約5,100万円／年170万円。家賃収入の10.9%です。

3つを並べると

目安としては、家賃収入の8〜11%、1戸あたり月5,000〜7,000円。これが外装修繕の実勢です。

この表に入っていないもの

正直にお伝えします。上の表は外装だけです。実際にはこれ以外に、次の支出があります。

• 室内の原状回復：退去のたびに1戸5〜25万円
• 給湯器・エアコンの交換：1台8〜25万円。10〜15年周期で全戸分
• 水回りの設備更新：ユニットバス・キッチンは築25〜30年で検討
• 受水槽・ポンプ（ある建物）：15〜20年で更新
• 消防設備・法定点検：年数万円〜

これらを含めると、実際の修繕支出は上の表の1.5〜2倍になります。だから「家賃収入の15〜20%は建物に戻る」と考えておくと、現実に近くなります。

自分で同じ表を作る手順

この記事の表は一般的な想定です。ご自身の建物で作るなら、こうします。

• ① 部位ごとの残存年数を出す（診断報告書があれば書いてあります）
• ② それぞれの周期を足していく（外壁12〜15年、防水10〜13年、鉄部5〜7年、長尺シート15年）
• ③ 各工事の概算を入れる（当社の費用ページの単価表が使えます）
• ④ 足場が必要な工事は、同じ年にまとめる（ここがいちばん効きます）
• ⑤ 累計を出して、年数で割る

数字が見えると、判断が変わります

「あと10年でいくらかかるか」が分かっていれば、次のことが決められます。

• いまいくら積み立てておくべきか
• 塗料のグレードを上げる価値があるか（周期が延びれば足場代が減る）
• この建物を持ち続けるか、売るか（売却前の記事もあわせてどうぞ）
• 複数棟あるなら、どの年にどの棟をやるか