屋上防水はいつ切れる？ウレタン・シート・FRPの寿命と費用

公開 2026年9月9日／更新 2026年9月11日

屋上防水は、建物の中でいちばん「切れたことに気づけない」部位です。外壁のひび割れは目で見えますが、防水層は屋上に上がらないと分かりません。そして気づくのは、たいてい最上階の入居者様から「天井にシミが」と連絡が来たときです。

そのときには、防水のやり直し費用に加えて室内の原状回復費が別にかかります。だから防水だけは、切れる前に手を打つ価値があります。

工法ごとの寿命と単価

金額だけ見れば密着工法が安いのですが、下地に水分が残っている屋上に密着工法を使うと、数年で膨れます。夏に膨らんで冬にしぼむのを繰り返し、そこから切れます。私たちが通気緩衝工法をすすめるのはそのためです。

切れる前のサイン

• 表面にひび割れが入っている（トップコートが切れている）
• ぶよぶよと膨れている箇所がある（下地との間に水か空気が入っている）
• 排水口（ドレン）まわりに土やコケがたまり、雨のあと水が残る
• 立ち上がり（壁との境目）のシーリングが切れている

とくに排水口まわりは要注意です。水が引かない屋上は、防水層がずっと水に浸かっている状態になります。年に1回、落ち葉やゴミを取り除くだけでも寿命が変わります。

雨漏りが出てからだと、いくら増えるのか

金額だけの問題ではありません。雨漏りは入居者様の信頼を直接損ないます。「言ってもすぐ直してくれない大家さん」という評判は、次の募集にも響きます。

足場が要るかどうかで、金額が変わります

屋上の平場だけなら足場は不要なことが多いのですが、立ち上がりや笠木（かさぎ）まで手を入れる場合や、外壁と同時にやる場合は足場が必要です。逆に言えば、外壁塗装のタイミングと合わせれば足場代が1回で済みます。

私たちの診断では、防水層の残存年数を判定したうえで「外壁と一緒にやるべきか、防水だけ先にやるべきか」までお伝えします。