マンション管理組合の大規模修繕。理事会で決めるまでの進め方

公開 2026年9月9日／更新 2026年9月11日

賃貸オーナー様と違い、管理組合の大規模修繕は「決めること」そのものが仕事の半分です。お金は共有の積立金、決めるのは住民の合意。ここに時間がかかります。

この記事は、理事や修繕委員になった方に向けて、着工までの流れと期間を整理したものです。

着工までは、1年〜1年半かかります

総会が年1回しかないことが、期間を長くする最大の要因です。総会に間に合わなければ、そこから1年待つことになります。逆算して動く必要があります。

決議に必要な賛成の数

マンションの管理は区分所有法と管理規約に沿って進みます。一般に：

• 通常の修繕（原状回復にあたるもの）：普通決議（区分所有者と議決権の各過半数）で足りることが多い
• 共用部分の変更をともなうもの：規約により特別決議（各3/4以上）が必要になる場合があります

実務では、大規模修繕の多くは普通決議で進められますが、エレベーターの新設や間取りに関わる変更など「形状・効用の著しい変更」にあたるものは扱いが変わります。まず管理規約を確認してください。判断に迷う場合は、マンション管理士や弁護士へ。

発注方式は2つ

比較のとき、同じ土俵に乗せる

各社が別々の仕様で見積もりを出すと、金額だけ見ても意味がありません。数量を揃えてもらってください。

• 足場の掛け面積（㎡）が各社で大きく違わないか（違うなら、どちらかが測っていません）
• 外壁の塗り面積（㎡）、シーリングの長さ（m）
• 下地補修の数量の想定（「実数精算」なのか「一式」なのか。ここで後から差がつきます）
• 塗料・防水材の商品名とグレード

数量が揃っていれば、あとは単価と会社の信頼性の比較になります。ここまで整理して総会に出せば、住民も判断できます。

住民への説明で必ず聞かれること

• 「工事期間はどれくらい？」→ 規模による。50戸程度なら3〜4ヶ月
• 「洗濯物はいつ干せない？」→ 高圧洗浄と塗装の日。事前に日程表を配布
• 「窓は開けられる？」→ 塗装中は閉めていただく日があります
• 「足場から入られない？」→ 防犯センサー・侵入防止パネルの設置を仕様に入れる
• 「積立金は足りるの？」→ ここがいちばん大事。不足する場合は一時金か借入の議論に