アパートの大規模修繕｜名古屋

アパートの外装は、家賃を支えている設備です。同じ間取り・同じ駅距離でも、外観が古びた建物は内見からの決定率が落ちます。募集家賃を下げる前に、外装で手を打てないかを考えてみてください。

とはいえ「全部やりましょう」とは言いません。オーナー様の収支から逆算して、いま直すべき部位と、あと数年待てる部位を分けてご提案します。

アパートの大規模修繕とは、どこまでやる工事か

アパートの大規模修繕とは、足場を組んで、建物の外まわりをまとめて直す工事のことです。部分的な補修を繰り返すのではなく、傷んでいるところを一度に手当てして、次の10年以上をもたせます。

名古屋市内のアパートで、私たちが大規模修繕としてお請けしている範囲は次のとおりです。

このうち何をやるかは、建物の状態と予算で決めます。すべてを一度にやる必要はありません。ただし足場を使う工事は、同じ足場のうちにまとめたほうが安く上がります。

外壁塗装｜大規模修繕の総額のうち、いちばん大きい工事です

アパートの大規模修繕で、総額の3〜4割を占めるのが外壁塗装です。高圧洗浄で汚れと古い塗膜を落とし、下地を直してから、下塗り・中塗り・上塗りの3回塗ります。塗料のグレードで、もつ年数が10年から20年まで変わります。オーナー様の保有年数から逆算して選ぶのが正解です。単価と塗料ごとの比較はアパート・マンションの外壁塗装のページに詳しくまとめています。

シーリング｜雨漏りの入口になる部分です

外壁の目地とサッシまわりのゴム状の部分です。大規模修繕のときに必ず見る場所で、ここが切れていると、どれだけ良い塗料を塗っても雨が入ります。古いものを全部撤去して打ち直す「打ち替え」と、上から足す「増し打ち」があり、金額が20万円ほど変わります。

屋根・屋上防水｜アパートで雨漏りがいちばん多い場所

スレート屋根や金属屋根なら塗装、陸屋根ならウレタンやシートの防水です。ウレタン防水は10〜13年で切れます。大規模修繕で足場があるうちに一緒にやれば、単独でやるより安く済みます。

鉄部塗装｜アパート特有の、いちばん急ぐ部位

鉄骨階段・手すり・扉枠です。分譲マンションと違い、アパートは階段が建物の外に露出していることが多く、傷みが早く出ます。踏板が腐って穴が空くと塗装では止まらず、交換になります。入居者様の事故に直結する部位なので、大規模修繕のときに必ず打診して確かめます。

下地補修｜塗る前に、割れと浮きを直します

ひび割れのUカットシーリング、浮いたモルタルの斫り、鉄筋が露出した爆裂の補修。大規模修繕の金額が現場ごとに違うのは、ここの量が読めないからです。当社は現地調査でおおよその数量を拾い、見積書に入れてお出しします。

付帯部｜見積もりで削られやすい場所です

軒天・破風・雨樋・庇。金額としては小さいのですが、ここだけ古いままだと仕上がりが締まりません。安い見積もりは、たいていここが抜けています。

マンションの大規模修繕も、同じ職人がやっています

当社は大規模修繕専門店として、アパートだけでなく分譲・賃貸のマンションもお請けしています。公開している施工事例のうち、半数はマンションです。

マンションの大規模修繕で多いのは、次のようなご相談です。

• タイル張りのマンションで、打診調査から補修まで一式でやってほしい
• 屋上防水が切れて、最上階から雨漏りしている
• 共用廊下の長尺シートが剥がれて、内見の印象が悪い
• 管理会社に出された大規模修繕の見積もりが妥当か、相見積もりで見てほしい

アパートとマンションで、工事そのものの中身は大きくは変わりません。変わるのは規模と、決め方と、入居者様への伝え方です。マンションは戸数が多いぶん、掲示と告知をより丁寧にやります。

マンションの大規模修繕の事例はマンションの施工事例に、金額の内訳まで公開しています。分譲マンションの管理組合様向けの進め方はマンション管理組合向けの記事にまとめました。

アパートとマンション、どちらもお請けしています

「アパートは小さいから断られるのでは」とご心配されるオーナー様がいますが、そんなことはありません。当社は木造6戸のアパートから、RC造のマンション1棟まで、同じ体制でお請けしています。

木造・軽量鉄骨のアパート

いちばんご相談の多い建物です。マンションに比べて戸数が少ないぶん、大規模修繕の総額は抑えられますが、足場代の比率が高くなるのが特徴です。オーナー様の収支に直結するので、工事の組み合わせ方を最初にご相談します。

重量鉄骨・RC造のマンション

3階建て以上のマンションでは、屋上防水と外壁の大規模修繕をまとめてやるのが基本です。タイル張りのマンションなら、打診調査でタイルの浮きを拾ってから補修します。マンションは戸数が多いぶん、入居者様への告知を丁寧にやる必要があります。

店舗の入った建物・テナントビル

1階が店舗のアパートやマンションでは、テナント様の営業を止めないことが第一です。足場の組立と解体を営業時間外に回し、臭いの出る工程は定休日に合わせます。詳しくはビル・店舗の大規模修繕のページをご覧ください。

オーナー様が複数棟をお持ちの場合

アパートとマンションを複数お持ちのオーナー様には、どの建物から手を付けるかの順番からご提案します。すべて同時にやる必要はありません。傷みの進み具合と、空室の状況と、オーナー様の資金計画の3つを見て、2〜3年かけて回していくほうが結果的に得なことも多いです。

複数棟の大規模修繕をまとめてご契約いただく場合、材料をまとめて仕入れられるぶんを金額に反映します。日進市で隣り合う2棟を同時にお請けした現場では、1棟あたり266万円でした。

オーナー様が、ご自分で判断するための材料

アパートの大規模修繕は、オーナー様お一人で決める工事です。だからこそ、業者の言い値ではなく、ご自分で良し悪しを判断できる材料が要ります。

当社がオーナー様にお渡しする見積書には、この6つがすべて入っています。他社様の見積もりと並べて比べていただくための資料として使ってください。

アパートの大規模修繕は、12〜15年に1回が目安です

分譲マンションの大規模修繕は12〜15年周期が一般的です。アパートも同じくらいですが、構造と立地で前後します。

名古屋市内でいうと、港区・南区のように海や工場に近い区は、鉄部のサビが内陸より2〜3年早く出ます。幹線道路沿いの物件は外壁の汚れが早い。逆に、日当たりと風通しのいい内陸の物件は、15年を過ぎてももつことがあります。

「築何年だから」ではなく、実際に見て判断するのがいちばん確かです。現地調査と診断報告書は無料でお出ししています。

マンションの大規模修繕と、どこが違うか

同じ「大規模修繕」でも、分譲マンションと賃貸アパートではまったく別の工事になります。違いを知らない業者に頼むと、マンションのやり方をそのまま持ち込まれて、余計な費用がかかります。

いちばん大きな違いは、決めるのがオーナー様お一人だということです。総会も合意形成も要りません。その代わり、良し悪しの判断も全部ご自身でされることになります。

そしてもうひとつ。アパートは建物が小さいぶん、総額に対する足場代の比率が高くなります。マンションなら1〜2割のところ、アパートでは2〜3割。だから「工事を分けて何度もやる」のがいちばん損をします。

私たちが大規模修繕のご提案で、まず工事の順番と組み合わせからお話しするのは、この理由です。

築年数別・修繕のタイミング

名古屋市内のアパートで、私たちが現場で見てきた実際の目安です。海に近い港区・南区や、幹線道路沿いの物件は、これより早く傷みます。

構造によって、やることが変わります

費用の目安（名古屋市内・実勢）

※足場の掛け面積と下地補修の量で変動します。現地調査のうえ、数量・単価入りの内訳明細でお出しします。

入居者対応は、私たちがやります

着工1週間前のご挨拶

全戸へ工程表とご挨拶を投函します。いつ足場が建ち、いつ外れるか、どの期間に洗濯物が干せないかを、日付で書いてお知らせします。

掲示物は当社が作って貼ります

洗濯物・ベランダ・駐車場・エアコン室外機の案内を、大規模修繕の工程に合わせて掲示します。オーナー様に作っていただくものはありません。

養生シートは、日中が暗くならないものを

足場のメッシュシートは、光を通すものを使います。真っ黒なシートで覆われると、入居者様の生活の負担が大きく、クレームの原因になります。

工事中のご連絡は、当社が直接受けます

入居者様からのお問い合わせは、当社の現場担当が直接対応します。オーナー様に転送することはありません。大規模修繕の期間中、オーナー様の手を煩わせないのが当社の方針です。

入居されたまま施工できます。退去してもらう必要はありません。事前告知を丁寧にすれば、工事を理由とした退去はほとんど起きません。

工事中のご挨拶・掲示・洗濯物の案内といった実務は、入居者対応の記事に手順まで書いています。

名古屋市内のアパートで、実際にいくらかかったか

相場表ではなく、契約書の金額です。建物の規模・工事の中身・総額を、そのまま公開しています。

アパートの施工事例をすべて見る（7棟）

一棟アパートの費用は、足場の使い方で変わります

アパートの修繕費のうち、2〜3割が足場代です。名古屋市内の実勢で㎡あたり700〜1,000円。3階建て・間口12m×奥行9mの一棟アパートなら、掛け面積はおよそ450㎡、足場代は40万円前後になります。

ここが効いてくるのは、工事を分けたときです。外壁を今年、屋上防水を3年後、鉄骨階段をさらに数年後——というやり方だと、足場代を3回払うことになります。まとめれば1回で済みます。

逆に、足場を組まずに済む工事もあります。共用廊下・階段・エントランスだけなら足場は要りません。予算が厳しい年は、そこだけ先に手を入れるという選び方もできます。

計算方法と実際の見積書の数字は足場代の記事に載せています。

空室が埋まらないとき、家賃を下げる前に

6戸のアパートで、家賃を1戸5,000円下げたとします。満室なら月3万円、年間36万円の減収です。10年で360万円。一方、木造2階建6戸の外装一式は180〜320万円です。

家賃はいちど下げると戻しにくく、募集条件として残り続けます。外装は一度やれば10年以上もちます。どちらが先かは、物件の状態と周辺の競合しだいです。

とはいえ、塗り替えれば必ず埋まるとは申し上げません。間取りや設備が原因のこともあります。まず現地を見せていただいて、外装で解けそうな問題かどうかからお話しします。詳しくは空室対策と外装の記事に書いています。

大規模修繕の流れ（ご相談から完工まで）

はじめてアパートの大規模修繕をされるオーナー様に、全体の段取りをお伝えします。ご相談から着工まで、早ければ3週間ほどです。

アパートの大規模修繕を、どこに頼むか

大規模修繕を請け負う会社には、大きく3つのタイプがあります。

確かめ方は3つです。

• 建設業許可があるか（当社は愛知県知事許可 般-5 第111339号）
• 職人が自社か外注か（「うちの職人です」と即答できるか）
• 見積書に数量と単価が入っているか（「一式」だけなら比較できません）

当社は港区・西区・中村区の3拠点に自社職人が常駐しています。大規模修繕の工事中に何かあっても、担当がその日のうちに駆けつけられる距離です。

業者選びの詳しい見方は業者選びの記事に、見積書の読み方は見積もりの見方にまとめています。

名古屋市の区ごとの、アパート大規模修繕

区によって建物の年代や傷み方が違います。区ごとの傾向と施工事例は、各区のページにまとめています。

• 港区のアパート・マンション大規模修繕
• 中川区のアパート・マンション大規模修繕
• 中村区のアパート・マンション大規模修繕
• 西区のアパート・マンション大規模修繕
• 南区のアパート・マンション大規模修繕
• 熱田区のアパート・マンション大規模修繕
• 中区のアパート・マンション大規模修繕
• 東区のアパート・マンション大規模修繕
• 北区のアパート・マンション大規模修繕
• 千種区のアパート・マンション大規模修繕
• 昭和区のアパート・マンション大規模修繕
• 瑞穂区のアパート・マンション大規模修繕
• 守山区のアパート・マンション大規模修繕
• 緑区のアパート・マンション大規模修繕
• 名東区のアパート・マンション大規模修繕
• 天白区のアパート・マンション大規模修繕

アパートの大規模修繕で、よくあるご質問